Banques spécialisées, compagnies d’assurance, sociétés de crédit et fonds : comprendre les nouvelles alternatives à la Mashkenta bancaire

Pendant longtemps, lorsqu’on parlait de crédit immobilier en Israël, on pensait presque automatiquement aux banques.

Pour acheter un appartement, refinancer une Mashkenta ou obtenir des liquidités sur un bien existant, le chemin semblait nécessairement passer par Mizrahi-Tefahot, Hapoalim, Leumi, Discount ou l’un des autres établissements bancaires.

Ce n’est plus tout à fait vrai.

Depuis quelques années, le marché du financement hors bancaire, appelé en hébreu מימון חוץ־בנקאי – Houts Bankaï, s’est considérablement développé.

Compagnies d’assurance, בתי השקעות, sociétés financières, plateformes de crédit et fonds spécialisés proposent désormais des solutions qui peuvent parfois ressembler fortement à une Mashkenta bancaire classique… et parfois en être très éloignées.

Il faut néanmoins conserver les proportions en tête.

Dans son rapport 2026 sur le marché hypothécaire, le Contrôleur de l’État estime l’encours du crédit immobilier détenu par les organismes non bancaires à environ 5,7 milliards de shekels, soit autour de 1 à 2 % du marché seulement. Les banques restent donc extrêmement dominantes.

Mais ce chiffre masque une évolution importante.

Ce qui change aujourd’hui n’est pas seulement la taille du marché.

C’est surtout la diversité des solutions désormais disponibles.

Pour comprendre d’abord le fonctionnement général d’une Mashkenta en Israël, vous pouvez consulter notre Guide ultime du crédit immobilier en Israël.

1. Qu’est-ce réellement que le Houts Bankaï ?

Dans une Mashkenta bancaire traditionnelle, une banque prête l’argent et prend généralement une garantie sur le bien immobilier.

Dans un financement hors bancaire, le principe peut être relativement proche, mais le prêteur n’est pas une banque.

Il peut s’agir d’une compagnie d’assurance, d’un בית השקעות, d’une société de crédit, d’une plateforme financière ou encore d’un fonds spécialisé.

Le bien immobilier constitue généralement une garantie essentielle de l’opération.

Mais le terme « Houts Bankaï » peut facilement induire en erreur.

Un financement de longue durée proposé par une grande compagnie d’assurance et un prêt Balloon accordé pour dix-huit mois afin de débloquer une opération urgente peuvent tous les deux être qualifiés de « hors bancaires ».

Pourtant, ils n’ont pratiquement rien en commun.

Il n’existe donc pas un produit Houts Bankaï, avec un taux, une durée et des règles uniques.

2. Le financement immobilier est devenu un continuum

La distinction :

Banque d’un côté → Houts Bankaï de l’autre

est aujourd’hui beaucoup trop simpliste.

Je préfère voir le marché comme un continuum.

Les banques traditionnelles

Elles restent la solution naturelle pour la grande majorité des achats classiques.

Elles permettent notamment des durées longues et bénéficient d’une forte concurrence entre établissements. Pour un bon dossier standard, elles constitueront généralement le premier endroit à regarder.

En revanche, elles travaillent à l’intérieur d’un cadre réglementaire et de politiques de risque relativement structurés.

Les banques ayant une politique plus spécialisée

Toutes les banques ne traitent cependant pas les mêmes dossiers de la même façon.

Bank of Jerusalem constitue un exemple intéressant.

Elle propose notamment actuellement une משכנתא סבלנית, dont une partie peut être remboursée en intérêts seulement pendant sept ans. Elle propose également une formule permettant une première année sans remboursement mensuel de capital ni d’intérêts.

Cela nous rappelle un principe important :

Un dossier atypique ne signifie pas automatiquement qu’il faut sortir du système bancaire.

Avant de passer au Houts Bankaï, il faut parfois vérifier si une autre banque, ou une autre présentation du dossier, ne permettrait pas déjà d’obtenir une solution satisfaisante.

Et lorsqu’il existe un BDI faible ?

Un mauvais historique ou un score de crédit dégradé reste évidemment un élément défavorable.

Mais il ne faut pas systématiquement traduire cela par :

« mauvais BDI = aucune possibilité bancaire ».

La Banque d’Israël rappelle elle-même qu’une décision d’octroi de crédit ne repose pas uniquement sur les informations provenant du système de données de crédit.

Cela ne signifie absolument pas que les banques acceptent désormais facilement les dossiers présentant des incidents importants.

Mais selon l’ancienneté du problème, sa cause, sa régularisation et la situation actuelle de l’emprunteur, il peut être utile de vérifier correctement la piste bancaire avant de considérer qu’elle est définitivement fermée. 

3. Du Houts Bankaï institutionnel au financement spécialisé

Vient ensuite le véritable univers non bancaire.

À une première extrémité, nous trouvons de grands organismes institutionnels.

Harel propose par exemple aujourd’hui certains financements immobiliers garantis par un bien pouvant atteindre 60 % de sa valeur et jusqu’à 40 ans sur certains produits.

Nous sommes ici très loin de l’image traditionnelle du « prêteur de dernier recours ».

Puis viennent différentes sociétés financières proposant des Mashkenta alternatives, du refinancement, des seconds rangs ou des crédits bridge.

Enfin, certains fonds ou organismes spécialisés interviennent sur des montages beaucoup plus courts ou complexes.

Plus on avance dans ce continuum, plus la souplesse peut augmenter.

Mais généralement, le coût et la nécessité d’une stratégie précise augmentent également.

Quelques repères sur le marché Houts Bankaï en 2026

Les acteurs suivants sont mentionnés uniquement pour illustrer la diversité du marché. Les pourcentages indiqués correspondent à des maximums publiés par les organismes, et certainement pas à des conditions garanties pour chaque emprunteur.

Harel représente bien le Houts Bankaï institutionnel et certaines solutions immobilières longues.

PAMA – פמה affiche actuellement jusqu’à 80 % de financement global, une durée pouvant aller jusqu’à 40 ans, ainsi qu’un grace flexible pouvant atteindre cinq ans. Sa gamme comprend notamment acquisition, refinancement, bridge et différentes situations d’investisseurs. פמה משכנתאות

Freesbe משכנתאות fait partie des nouveaux entrants particulièrement offensifs. Sa documentation destinée aux conseillers annonce notamment jusqu’à 90 % en premier rang, 85 % en second rang et des crédits bridge pouvant aller jusqu’à sept ans. Freesbe

Credit 360 couvre notamment l’acquisition, l’investissement, les indépendants, les 55+, le bridge et différents financements immobiliers. La société propose également, dans certaines structures, la possibilité de mettre 100 % du montage du crédit en Prime ou taux variable — ce qui ne signifie évidemment pas 100 % de financement de la valeur du bien. Credit360

Credito intervient notamment sur les financements en premier ou second rang et propose des seconds rangs pouvant aller jusqu’à vingt ans. Credito

Meitav מימון se distingue notamment dans le financement des קבוצות רכישה – groupes d’achat, mais également dans le bridge immobilier et le financement de promoteurs. Meitav

BTB possède une orientation particulièrement intéressante pour les indépendants et entreprises et publie notamment des solutions garanties par immobilier pouvant aller, selon le produit, jusqu’à 40 ans. BTB Israel

D’autres sociétés et fonds interviennent davantage sur le bridge, le Balloon, le second rang ou des montages nécessitant une exécution rapide.

À retenir : parler d’un “taux Houts Bankaï” comme s’il existait un produit unique n’a pratiquement aucun sens.

4. Le Houts Bankaï n’est plus uniquement le marché des refusés

C’est probablement l’une des principales idées reçues.

Bien entendu, certains emprunteurs arrivent au Houts Bankaï après un refus bancaire.

Mais on y trouve également :

• des investisseurs disposant d’un patrimoine solide mais souhaitant utiliser davantage de levier ;
• des indépendants dont la réalité économique n’est pas encore parfaitement reflétée dans les documents fiscaux ;
• des propriétaires ayant besoin de liquidités temporairement ;
• des clients souhaitant conserver une excellente ancienne Mashkenta et ajouter un financement en second rang ;
• des groupes d’achat ;
• ou encore des professionnels utilisant un actif immobilier pour financer leur activité.

Dans beaucoup de ces situations, l’emprunteur n’est absolument pas un « mauvais client ».

Son besoin correspond simplement moins bien au cadre standard d’une banque.

5. Le bridge : un excellent outil… lorsqu’il existe réellement une sortie

Le crédit bridge est probablement l’un des usages les plus naturels du financement alternatif.

Un propriétaire peut par exemple devoir acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien.

Un indépendant peut attendre une entrée de fonds importante.

Une opération immobilière doit parfois être exécutée rapidement.

Ou encore, un dossier pourrait devenir bancaire dans douze ou vingt-quatre mois, mais ne l’est pas encore aujourd’hui.

Un financement temporaire peut alors parfaitement remplir son rôle.

Mais la différence entre un bon et un mauvais bridge tient souvent à une question extrêmement simple :

Qu’est-ce qui permettra de rembourser ce crédit ?

S’il existe une vente identifiée, un refinancement crédible ou une somme dont l’arrivée est raisonnablement prévisible, le bridge peut avoir beaucoup de sens.

Si la réponse est :

« On verra dans deux ans »,

ce n’est plus du tout la même opération.

6. Le second rang : conserver un ancien crédit avantageux

Autre possibilité particulièrement intéressante : le second rang hypothécaire.

Imaginons qu’un propriétaire possède déjà une excellente Mashkenta obtenue quelques années auparavant.

Il a aujourd’hui besoin de 300 000 ou 400 000 ₪ supplémentaires.

Refinancer l’ensemble du crédit pourrait l’obliger à renoncer aux très bonnes conditions de son ancienne Mashkenta.

Dans certains dossiers, il peut être plus judicieux d’ajouter un financement complémentaire garanti en second rang.

Dans d’autres, le refinancement global sera préférable.

La comparaison doit donc porter sur la structure totale, pas simplement sur le taux du nouveau crédit.

Cette logique peut également être pertinente dans certaines demandes de récupération de liquidités investies initialement dans un bien.

7. Les groupes d’achat : un autre visage du hors-bancaire

Les קבוצות רכישה – groupes d’achat illustrent particulièrement bien le fait que le hors-bancaire ne consiste pas seulement à remplacer une banque qui refuse un emprunteur.

Meitav מימון indique par exemple accompagner des groupes depuis l’acquisition du terrain jusqu’à l’achèvement du projet, en passant par le permis de construire, avec une enveloppe de crédit individuelle pour chaque membre. 

La société propose parallèlement des financements bridge immobiliers, généralement jusqu’à trois ans, pour des montants annoncés entre 500 000 et 10 millions ₪ par client. 

Nous sommes ici davantage dans le financement d’une structure immobilière que dans une simple Mashkenta individuelle.

8. Un secteur qui récupère aussi l’expertise du monde bancaire

Un autre phénomène contribue à la crédibilité croissante du secteur : plusieurs cadres ayant fait une longue carrière bancaire ont rejoint des organismes hors bancaires.

Credit 360 est par exemple présidée par Zion Keinan, ancien directeur général de Bank Hapoalim, tandis que Moshe Cohen, qui dirige son activité hypothécaire, a précédemment dirigé le crédit hypothécaire chez Leumi. 

Meitav מימון compte de son côté dans son équipe Tzach Tzemach, issu d’une longue carrière dans le financement immobilier bancaire et notamment des groupes d’achat. La presse israélienne a relevé en 2025 cette migration de plusieurs cadres du bancaire vers les sociétés financières alternatives. 

Ce mouvement contribue probablement à transférer vers ces sociétés des méthodes de souscription, de gestion des risques et une connaissance approfondie du financement immobilier.

Mais il ne faut évidemment pas aller trop loin dans le raisonnement.

Le CV prestigieux d’un dirigeant ne constitue pas à lui seul une garantie sur la qualité d’un financement.

Il faut toujours analyser le produit et l’organisme.

9. Les taux sont-ils forcément beaucoup plus élevés ?

Pas nécessairement.

Mais ils peuvent l’être, parfois très nettement.

Tout dépend de ce que l’on compare.

Un financement institutionnel de longue durée accordé à un bon profil n’a rien à voir avec un financement en second rang de douze mois accordé sur une opération urgente.

Le coût dépend notamment :

• du risque du dossier ;
• du pourcentage de financement ;
• du rang hypothécaire ;
• de la durée ;
• du bien donné en garantie ;
• de l’objectif du financement ;
• et du niveau de souplesse demandé.

C’est pourquoi les phrases du type :

« Un Houts Bankaï coûte entre X et Y % »

sont généralement trop simplistes.

10. Le taux n’est surtout pas le coût total

Dans le hors-bancaire, il faut être particulièrement attentif aux coûts annexes.

PAMA affiche par exemple actuellement des frais de mise en place compris entre 0,75 % et 1,5 % selon le produit.

Sur un crédit de 2 millions ₪, 1 % représente déjà 20 000 ₪.

Il faut également intégrer selon les cas :

frais juridiques, expertise, commissions, indexation, éventuel Balloon et conditions de remboursement anticipé.

Une offre à 6,5 % avec des frais importants peut finalement coûter davantage qu’une autre légèrement plus chère en taux mais beaucoup plus simple à sortir.

Le taux affiché n’est donc jamais suffisant pour comparer deux offres.

11. Le Houts Bankaï est-il « non réglementé » ?

Non.

C’est une formulation que l’on rencontre encore parfois, mais elle est trompeuse.

Les organismes non bancaires ne sont simplement pas nécessairement soumis au même cadre prudentiel que les banques, supervisées par la Banque d’Israël.

Selon leur statut et leur activité, les sociétés hors bancaires peuvent notamment relever de la réglementation et des licences de la רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון – Autorité du marché des capitaux, de l’assurance et de l’épargne.

La bonne formulation est donc :

Le Houts Bankaï n’est pas “sans réglementation”. Il est réglementé différemment.

12. Et la solidité du prêteur ?

Voilà une question beaucoup moins connue du grand public.

Lorsqu’un organisme vous prête de l’argent, il faut parfois aussi comprendre comment lui-même finance ses crédits.

Les sources peuvent être très différentes :

capitaux propres, investisseurs institutionnels, lignes bancaires, émissions obligataires, titrisation ou encore investisseurs P2P.

L’histoire récente du marché israélien montre pourquoi cette question n’est pas purement théorique.

Le cas Tarya

La plateforme Tarya a connu une importante crise de liquidité lorsque les demandes de retrait de ses investisseurs ont dépassé les nouvelles entrées d’argent.

Son portefeuille est passé d’environ 3,4 milliards ₪ fin 2022 à 2,2 milliards ₪ au premier trimestre 2025, et la plateforme avait cessé d’accorder de nouveaux crédits via son système pendant cette période.

La société a depuis engagé une restructuration et annoncé fin 2025 pouvoir répondre aux demandes de retraits qui restaient en attente.

Le problème n’était pas simplement :

« les emprunteurs ne paient plus ».

Il existait aussi un problème classique de liquidité : les investisseurs souhaitaient récupérer leurs fonds alors que les crédits financés se remboursaient naturellement sur une période plus longue.

Et Credito ?

Credito avait elle aussi connu une tension de financement fin 2022-début 2023, allant jusqu’à suspendre temporairement de nouvelles productions pendant janvier et février 2023. 

La société a ensuite diversifié ses sources de financement et réalisé en 2024 une opération innovante de titrisation d’un portefeuille hypothécaire.

L’objectif de ces exemples n’est pas de faire peur.

Ils montrent simplement qu’un prêteur possède lui aussi un modèle financier, et que la structure de celui-ci peut parfois compter.

13. Trois situations concrètes

C’est probablement ici que la différence entre une bonne et une mauvaise utilisation du Houts Bankaï devient la plus claire.

Cas n°1 — L’investisseur qui veut préserver ses liquidités

Un client possède déjà son logement et souhaite acheter un second appartement d’une valeur de 2 400 000 ₪.

Il dispose de 1 400 000 ₪ d’épargne.

Il pourrait donc apporter les 1,2 million ₪ nécessaires pour compléter un financement bancaire de 50 %.

Son problème n’est pas :

« Je n’ai pas assez d’apport. »

Il se demande plutôt :

« Est-il intelligent d’immobiliser presque toute cette somme dans le nouvel appartement ? »

Il souhaite notamment conserver une réserve pour des travaux, d’autres investissements et les imprévus.

Une solution hors bancaire permettant davantage de levier pourrait alors être étudiée.

Mais il faudra comparer :

Scénario bancaire : davantage d’apport, financement généralement moins coûteux, mensualité plus faible.

Scénario avec davantage de levier : plus de liquidités conservées, mais dette, mensualité et coût financier supérieurs.

Il faut ensuite confronter le coût supplémentaire au rendement immobilier, aux liquidités conservées et au niveau global de risque.

Dans ce cas, le Houts Bankaï n’est pas une solution de secours.

C’est potentiellement un outil d’optimisation patrimoniale.

Cas n°2 — L’indépendante dont la banque regarde encore le passé

Une entrepreneuse exerce depuis plusieurs années.

Elle gagnait auparavant autour de 18 000 ₪ par mois.

Son activité a fortement progressé et elle génère maintenant plutôt 30 000 à 35 000 ₪ mensuels.

Elle souhaite acheter sa résidence familiale.

Mais ses derniers documents fiscaux complets reflètent encore largement le niveau d’activité des années précédentes.

La banque peut donc aujourd’hui reconnaître une capacité d’emprunt sensiblement inférieure à celle que les futurs exercices permettront éventuellement de démontrer.

Si le bien représente une réelle opportunité, un financement hors bancaire peut parfois servir de solution transitoire.

La stratégie pourrait être :

achat aujourd’hui → consolidation des nouveaux revenus → nouveaux bilans → refinancement bancaire.

Le Houts Bankaï sera probablement plus coûteux pendant cette période.

Il faut donc déterminer si le coût supplémentaire temporaire est justifié par l’intérêt d’acheter aujourd’hui plutôt que d’attendre.

Ici, le financement hors bancaire agit comme un pont entre la réalité économique actuelle et les données historiques dont dispose encore la banque.

Cas n°3 — Le crédit que l’on peut obtenir… mais qu’il faudrait peut-être refuser

Prenons une famille propriétaire d’un appartement valant environ 3 000 000 ₪.

Il reste 700 000 ₪ de Mashkenta.

Elle dispose donc, sur le papier, d’un patrimoine immobilier important.

Mais parallèlement elle possède :

180 000 ₪ de prêts personnels,80 000 ₪ de découvert et crédit revolving,plusieurs mensualités élevées,et termine régulièrement chaque mois dans le rouge.

Un organisme pourrait éventuellement accepter de consolider ces dettes en hypothéquant davantage l’appartement.

À première vue, l’opération paraît excellente.

Plusieurs crédits disparaissent.

La mensualité baisse.

La famille respire.

Mais l’analyse de ses comptes révèle qu’elle dépense encore environ 5 000 ₪ de plus que ses revenus chaque mois.

Le nouveau crédit ne résout donc pas le problème.

Il en efface momentanément les conséquences.

Quelques mois plus tard, le compte risque à nouveau de se retrouver dans le rouge.

De nouvelles dettes peuvent apparaître.

Avec cette fois une différence importante :

une partie plus importante de l’endettement est garantie par la maison familiale.

La première question ne doit donc pas être :

« Quel organisme nous prêtera ? »

mais :

« Pourquoi la dette s’est-elle créée ? »

Si le problème provient d’un événement ponctuel désormais terminé, un regroupement bien construit peut véritablement remettre la famille sur les rails.

S’il provient d’un déficit mensuel permanent, la bonne recommandation peut au contraire être :

Ne faisons pas encore le crédit. Traitons d’abord la cause.

Pour approfondir cette logique :

[LIEN INTERNE → Regroupement de prêts : coûts réels, règles et limites en Israël]

14. De l’optimisation au danger

Ces trois situations résument finalement très bien le Houts Bankaï.

Dans le premier cas :

outil d’optimisation.

Dans le deuxième :

outil de transition.

Dans le troisième :

risque de fuite en avant.

Le simple fait qu’un organisme accepte un financement ne permet donc jamais de conclure que le financement est bon.

15. La question centrale : quelle est la stratégie de sortie ?

Cette question devient essentielle lorsque le financement est temporaire ou sensiblement plus coûteux qu’une Mashkenta bancaire.

Comment doit-il se terminer ?

Retour vers une banque ?

Vente d’un bien ?

Fin d’un projet immobilier ?

Augmentation durable des revenus ?

Entrée d’une somme déjà prévue ?

Si aucune sortie réaliste n’est identifiable et que la seule réponse est :

« Dans quelques années, on trouvera bien une solution »,

il faut être extrêmement prudent.

Dans certains dossiers Houts Bankaï :

la stratégie de sortie doit être construite avant même la mise en place du crédit.

16. Comment comparer correctement plusieurs offres ?

Avant de signer, il faut au minimum examiner :

1. Qui prête réellement l’argent ?
2. Quel rang hypothécaire sera inscrit ?
3. Quel montant net recevrez-vous réellement ?
4. Quel est le taux et comment peut-il évoluer ?
5. Quels sont les frais de mise en place ?
6. Le capital s’amortit-il normalement ou existe-t-il un Balloon ?
7. Combien restera-t-il à rembourser après deux, trois ou cinq ans ?
8. Quelles sont les conditions du remboursement anticipé ?
9. Quel est le coût total du financement ?
10. Quelle est la stratégie de sortie ?
11. Et surtout : avons-nous réellement vérifié qu’une meilleure solution bancaire ou hybride n’existait pas ?

Banque ou Houts Bankaï : finalement, lequel est le meilleur ?

Ni l’un ni l’autre.

Parce que ce n’est pas la bonne question.

Pour un achat classique avec de bons revenus, un apport suffisant et une situation simple, une bonne Mashkenta bancaire restera généralement le point de départ naturel.

Dans une autre situation, une compagnie d’assurance peut apporter davantage de souplesse.

Dans un autre dossier, un second rang permettra de préserver une excellente ancienne Mashkenta.

Pour un indépendant, un bridge peut permettre de traverser intelligemment une période transitoire.

Et parfois, malgré toutes les possibilités disponibles, le meilleur conseil sera tout simplement de ne pas emprunter davantage.

En conclusion

Le financement hors bancaire n’est plus simplement le « plan B » destiné à ceux que les banques ont refusés.

Le marché israélien comprend désormais des compagnies d’assurance, des בתי השקעות, de grandes sociétés de financement, des plateformes et des organismes spécialisés capables de traiter des situations extrêmement variées.

Le secteur gagne également progressivement des compétences venues directement du monde bancaire, ce qui contribue à sa professionnalisation.

Dans le même temps, il serait également faux de considérer les banques comme totalement fermées aux situations atypiques. Un historique de crédit imparfait ou un dossier complexe mérite parfois d’être correctement analysé et présenté avant de conclure que seule une solution hors bancaire est envisageable.

La frontière entre bancaire et hors bancaire devient ainsi beaucoup moins simple qu’elle ne l’était auparavant.

Et plus les possibilités se multiplient, plus l’analyse devient importante.

Chez Zahav Finansim, notre approche ne consiste donc pas à commencer par :

« Quel organisme acceptera de prêter ? »

mais par :

Pourquoi avez-vous besoin de ce financement ?

Existe-t-il encore une bonne solution bancaire ?

Qu’apporte réellement le Houts Bankaï dans votre situation ?

Combien coûtera-t-il réellement ?

Et surtout :

comment ce financement se terminera-t-il ?

Parce qu’obtenir un crédit est une chose.

Construire un financement cohérent avant, pendant et après son obtention en est une autre.