La Banque d’Israël baisse son taux directeur. Le prime diminue. Pourtant, une nouvelle proposition de crédit immobilier peut afficher un taux plus élevé sur une autre composante du financement.

Cette situation peut sembler contradictoire.

Elle s’explique par une caractéristique essentielle de la mashkanta : ses différentes composantes ne suivent pas toutes la même référence, ni le même calendrier.

Comprendre cette différence permet de mieux lire une offre bancaire, de négocier sur des bases solides et d’éviter une décision fondée uniquement sur la dernière annonce de taux.

Une divergence observable en 2026

Le 1er septembre 2026, la Banque d’Israël a abaissé son taux directeur à 3,25%. Le prime, égal au taux directeur augmenté de 1,5 point, s’est établi à 4,75%. 

Pendant ce temps, la référence non indexée à cinq ans publiée par Mizrahi-Tefahot est passée de 3,34 % le 11 juillet à 3,82 % le 11 octobre. Celle à sept ans est passée de 3,48 % à 3,95 %. 

Ces chiffres concernent les références de certains prêts révisables de cette banque. Ils illustrent bien le phénomène, sans démontrer que tous les taux immobiliers ont augmenté.

Le prime suit la décision présente ; les marchés regardent les années à venir

Pour une composante au prime, le contrat prévoit généralement un écart au-dessus ou au-dessous de cette référence. Si cet écart reste inchangé, une baisse du prime entraîne une baisse équivalente du taux annuel de cette composante.

Les références obligataires à plusieurs années répondent à une question différente : quelle rémunération les investisseurs demandent-ils pour engager leur argent sur cet horizon ?

Elles intègrent notamment les anticipations de futurs taux directeurs, l’inflation, les conditions internationales et les primes exigées pour porter les risques.

Une baisse du taux directeur peut d’ailleurs avoir été anticipée longtemps avant son annonce. Elle n’oblige donc pas les rendements à cinq, sept ou dix ans à baisser le même jour. Si les perspectives pour les années suivantes changent, ces rendements peuvent même remonter.

Le communiqué de septembre de la Banque d’Israël constate précisément une hausse des rendements obligataires dans le mouvement mondial, avec une prime de risque israélienne alors relativement stable. Cela invite à examiner les faits de chaque période plutôt qu’à attribuer systématiquement les variations au risque pays. 

Le coût de financement des banques — עלויות הגיוס

L’expression hébraïque עלויות הגיוס désigne le coût des ressources financières mobilisées par la banque.

Ces ressources comprennent notamment les dépôts de clientèle et les financements de marché. Pour tarifer un nouveau crédit, la banque tient également compte de la durée des engagements, de la liquidité et de la gestion du risque de taux.

Une banque n’est pas obligée de trouver, pour chaque prêt de vingt ans, un dépôt distinct bloqué pendant exactement vingt ans. Elle gère un ensemble de ressources et d’engagements, dans un cadre prudentiel qui limite les déséquilibres. Les dépôts à vue peuvent contribuer à ce financement selon leur stabilité ; ils ne sont pas exclus par principe.

Le taux d’une obligation publique fournit un repère de marché utile. Il ne révèle cependant pas, à lui seul, le coût exact auquel chaque banque finance votre dossier.

La référence de taux — עוגן — et la marge bancaire

Pour un prêt révisable, le contrat définit une référence, appelée עוגן, et un écart contractuel.

Prenons un exemple purement illustratif : une référence de 3,40 % assortie d’un écart de 0,90 point donne un taux de 4,30 %. Si, à la révision prévue, cette référence atteint 3,80 % et que l’écart reste identique, le taux devient 4,70 %.

La hausse provient ici de la référence. Elle ne suppose aucune augmentation de l’écart contractuel.

Inversement, une baisse de la référence peut être partiellement compensée, dans une nouvelle offre, par un écart commercial moins favorable. Il faut donc comparer les deux éléments, puis le taux final.

Cet écart ne correspond pas directement au bénéfice net de la banque. La Banque d’Israël distingue elle-même une marge mesurée par rapport aux obligations publiques d’une marge calculée sur le coût réel des ressources. 

Tous les contrats ne réagissent pas de la même manière

La première question à poser est : de quelle composante du crédit parle-t-on ?

• Prime — פריים : le taux suit les variations du prime selon le contrat.
• Fixe non indexé — קבועה לא צמודה : le taux d’une somme déjà débloquée reste fixé ; une hausse du marché ne le modifie pas.
• Fixe indexé — קבועה צמודה : le taux reste fixe, mais l’indexation peut faire évoluer le capital et les échéances.
• Révisable — משתנה : le taux est recalculé aux dates prévues selon la référence contractuelle. Entre ces dates, une variation quotidienne du marché ne se transmet pas nécessairement au prêt.

Ces distinctions sont fondamentales pour comprendre les risques présentés dans les offres. 

Un crédit débloqué en plusieurs étapes demande une attention supplémentaire : les sommes restant à verser peuvent relever d’une formule d’ajustement prévue au contrat. Il faut les distinguer des sommes déjà débloquées.

Un taux indexé plus faible n’est pas nécessairement moins coûteux

Comparer directement le taux affiché d’un prêt indexé avec celui d’un prêt non indexé peut conduire à une mauvaise conclusion.

Dans le premier cas, une partie du coût passe par l’évolution de l’indice. Dans le second, cette indexation n’existe pas. Un taux affiché plus bas ne suffit donc pas à identifier l’option la moins coûteuse.

Il faut examiner les remboursements dans plusieurs scénarios d’inflation, l’évolution du capital restant dû et la capacité du ménage à supporter une hausse des échéances.

De même, une fréquence de révision plus courte permet de bénéficier plus rapidement d’une baisse éventuelle, mais expose aussi plus rapidement à une hausse. Ce choix dépend du budget et de l’horizon du projet.

Une baisse de taux ne se traduit pas par le même pourcentage sur la mensualité

Une baisse de 0,25 point du taux annuel ne signifie pas que la mensualité baisse de 0,25 %.

Pour 300 000 ₪ restant à rembourser sur vingt ans, un passage de 5 % à 4,75 % fait passer la mensualité d’environ 1 980 ₪ à 1 939 ₪ : une diminution d’environ 41 ₪, soit 2,1 %, hors assurance et frais.

Si seule une partie du crédit est au prime, l’effet sur le remboursement total dépendra de cette partie.

À l’inverse, réduire la mensualité en allongeant la durée peut augmenter le coût total. Une opération de refinancement doit donc être évaluée sur plusieurs critères, et pas seulement sur le soulagement immédiat du budget. Ce phénomène apparaît également dans les travaux récents de la Banque d’Israël.

Le calendrier mérite une vérification, pas une promesse

Certaines références sont publiées à des dates régulières et reposent sur des moyennes déjà partiellement observables. Leur évolution peut parfois être anticipée en partie.

Cela ne garantit pas qu’un déblocage avant une date donnée sera avantageux. Il faut vérifier la formule exacte, la validité de l’offre, les conditions déjà maintenues et le coût éventuel d’un déblocage anticipé.

Les contrats peuvent retenir des calendriers différents, y compris entre produits proches. Un calendrier observé chez une banque ne doit pas être appliqué automatiquement à une autre.

Comment comparer les offres utilement

Une comparaison solide commence par des hypothèses communes : montant, durée, calendrier de déblocage et caractéristiques du dossier.

Pour chaque proposition, il convient ensuite d’identifier :

1. La référence de chaque composante et l’écart appliqué.
2. La date et la formule de la prochaine révision.
3. L’existence d’une indexation du capital.
4. Le remboursement initial et son évolution dans plusieurs scénarios.
5. Le coût prévisionnel global et les conditions de remboursement anticipé.

Les indicateurs prévisionnels des offres standardisées facilitent la comparaison, mais restent fondés sur des hypothèses. Ils ne garantissent pas les taux ou l’inflation future.